Jak koupit investiční nemovitost pod cenou, když ostatní přihazují

Na první pohled to dnes může vypadat, že koupit investiční nemovitost za rozumnou cenu už téměř nejde. U většiny bytů se dnes často nestává, že by bylo možné jednat o slevě z kupní ceny. Naopak se kolem jednoho inzerátu většinou sejde více zájemců, makléř začne sbírat nabídky a výsledná cena se vyšplhá nad tu inzerovanou.

Výsledkem je, že:

• investor nekupuje za cenu z inzerátu

• výnos z investice se tím zbytečně zhoršuje

• nákupní proces je časově náročnější, protože nemá smysl vždy cenu přeplatit

Trh investičních bytů pod tlakem

Pokud se nebavíme o ležácích ve vyloučených lokalitách, ale o investičních nemovitostech v Ostravských lokalitách, které dávají dlouhodobě smysl z pohledu nájmu a správy, realita trhu je dnes poměrně jasná:

• kvalitních bytů je málo

• zájemců je hodně

• makléři se snaží prodat za nejvyšší cenu a zkoušejí aukce, příhozy a sběr nabídek

• výsledná cena často převyšuje cenu v inzerátu

To ale neznamená, že už nejde koupit dobře. Jen to znamená, že nestačí otevřít Sreality jednou za týden a doufat.

1. Hlídací pes: kdo je první, často nepřihazuje

Základem všeho je rychlost a přehled.
V momentě, kdy se o bytě dozvíte pozdě, už často jen sledujete, jak se cena postupně zvedá.

Co se nám dlouhodobě osvědčuje:

• Hlídací pes na Sreality.cz

  Přímo na webu si můžete vytvořit účet a nastavit hlídacího psa. Nadefinujete si parametry nemovitostí, na které chcete upozornění dostávat. Notifikace přímo na webu jsou okamžité, je ale potřeba portál aktivně sledovat. E-mailová upozornění chodí pouze jednou denně, takže bývá často pozdě.

• Visidoo.cz
  Upozorňuje na nové nabídky téměř okamžitě po jejich zveřejnění. Investor tak získá náskok a může reagovat dříve než konkurence. Jde o placený nástroj s možností sedmidenního vyzkoušení zdarma.

• Manuální kontrola trhu každý den

Ano, část trhu dnes funguje stylem „aukce“. Pořád se ale objevují nabídky, kde makléř:

• nechce čekat

• nechce řešit deset zájemců

• prodá tomu, kdo přijde první a je připravený

Vytrvalost, čas a rychlá reakce jsou v investování pořád obrovskou výhodou.

2. Na prohlídku jděte připraveni, ne jen „se podívat“

U bytů, kde je větší zájem, rozhodují detaily.
Makléř velmi rychle pozná, zda jste:

• reálný kupující

• nebo někdo, kdo se teprve rozkoukává

Pokud jdete na prohlídku mezi prvními, je velkou výhodou mít:

• vyřešené financování

• jasno v cenovém stropu

• přehled o dalších krocích

V situaci, kdy je o investiční nemovitost více zájemců, makléř téměř vždy upřednostní kupujícího, který působí jistě, dokáže jednat rychle a nepřináší zbytečná rizika.

Tip z praxe:
Mějte předem ověřené, že Vám banka zafinancuje investiční byt v podobné cenové relaci. Často Vám to otevře dveře i tam, kde se ostatní teprve rozhodují.

3. Starší inzeráty jako investiční příležitost

Zatímco většina lidí sleduje hlavně nové inzeráty, zajímavé investiční příležitosti se často skrývají i mezi nabídkami, které jsou na trhu delší dobu. Důvodem přitom nemusí být špatná nemovitost, ale například špatné fotografie, minimum informací v inzerátu nebo příliš ambiciózní cena na začátku, kvůli které byl inzerát zveřejněný delší dobu a dnes může působit podezřele.

Postup, který se v praxi osvědčuje:

• seřadit nabídky podle nejstarších

• vybrat ty, které dávají investiční smysl

• obvolat je a otevřeně se zeptat na prostor pro slevu

U takzvaných ležáků často platí, že už opadl prvotní zájem, prodávající je realističtější a makléř má větší chuť jednat. Právě tady se tak pořád dají vyjednat ceny, které dávají smysl z pohledu dlouhodobého výnosu.

4. Družstevní byty: méně konkurence, ale ne pro každého

Družstevní byty většina investorů automaticky přeskočí. Důvod je poměrně jednoduchý – družstevní podíl se špatně pákuje, což je přitom jedna z největších výhod investování do nemovitostí. Nelze jej klasicky financovat hypotékou ani využít jako zástavu pro další nákupy, a tím pádem ztrácí část investiční logiky.

Typické nevýhody družstevních bytů:

• složitější nebo omezené financování

• více administrativy

• nutnost řešit převod družstevního podílu do osobního vlastnictví (pokud je to možné)

Na druhou stranu právě tyto překážky odrazují většinu zájemců, což vytváří zajímavý prostor pro ty, kteří se v problematice orientují.

Hlavní výhody, které u družstevních bytů dávají smysl:

• nižší pořizovací cena oproti osobnímu vlastnictví

• menší konkurence kupujících

• možnost převodu do osobního vlastnictví u některých bytů

Ano, je s tím více práce a není to řešení pro každého. Pokud ale vycházejí čísla, lokalita dává smysl a existuje reálná možnost převodu do osobního vlastnictví, může jít o velmi solidní investiční nemovitost. Zvlášť v Ostravě, kde rozdíly cen mezi družstevním a osobním vlastnictvím bývají někdy výrazné, se zde občas dají najít zajímavé příležitosti.

5. Alternativní inzerce: nedívejte se jen tam, kde se dívají všichni

Jedna z nejčastějších chyb investorů je, že sledují výhradně server Sreality.cz. Jde sice o největší a nejznámější realitní portál s nejširší nabídkou, ale zároveň i s největší konkurencí. Přesto se čas od času zajímavé investiční nemovitosti objeví i mimo hlavní proud, často na méně očekávaných místech a někdy i za velmi zajímavou cenu.

Typické výhody alternativní inzerce:

• nabídky často přímo od majitele

• menší konkurence

• případný prostor pro domluvu o ceně i podmínkách

Kde má smysl hledat:

• Bazoš.cz

• Facebook Marketplace

• Bezrealitky.cz

Několik investičních bytů jsme koupili právě tímto způsobem – bez příhozů, bez aukcí a za cenu, která dávala smysl.

Shrnutí: Klíčová je trpělivost

Současný trh není jednoduchý.
U dobrých bytů se dnes často nesoupeří o slevu, ale naopak o to, kdo dá víc.

Pokud ale:

• máte přehled o trhu v Ostravě

• reagujete rychle

• chodíte připraveni

• díváte se i mimo hlavní proud

pořád dokážete koupit investiční nemovitost bez zbytečných příhozů. Mějte trpělivost a dříve nebo později se zajímavá nabídka objeví.