Jak koupit investiční byt bez vlastních peněz?

Investování do nemovitostí neznamená, že musíte mít miliony na účtu. I bez vlastního kapitálu lze koupit první byt a rozjet tak budování nemovitostního portfolia. Klíčem je správné financování a schopnost využít to, co už máte k dispozici.

1. Zástava jiné nemovitosti

Nejčastější způsob, jak financovat nákup investičního bytu bez vlastních peněz, je využití zástavy jiné nemovitosti.

• Může jít o byt nebo dům ve vlastnictví rodiny. Rodiče či prarodiče mohou nabídnout svou nemovitost jako zástavu pro váš úvěr.

• Bance jde o zajištění hodnoty úvěru, ne o to, kdo v nemovitosti bydlí. Pokud je její hodnota dostatečná, můžete tak získat financování i na 100 % kupní ceny nové nemovitosti.

Zajištění tady navíc není napořád. Jakmile v bytě uděláte rekonstrukci nebo počkáte, až se zvýší jeho cena, můžete si v bance nechat udělat nový odhad hodnoty. Pokud bude vyšší, banka vám umožní zástavu původní nemovitosti vymazat a ponechat jako zajištění už jen tu novou.

Tento přístup je v Česku běžný a často pomůže mladým investorům, kteří teprve začínají.

2. Hotovost od rodičů nebo blízkých

Další možností je vstupní kapitál od rodičů, partnera nebo jiného člena rodiny.
Nemusí jít o dar, může to být i bezúročná půjčka mezi fyzickými osobami, která se časem vrátí z našetřených peněz nebo z výnosů z nájmu.

Důležité je:

• mít písemnou smlouvu, i když jde o rodinu,

• správně nastavit splátkový kalendář,

• a počítat s tím, že banka může chtít doložit původ peněz.

Tento krok často pomůže překlenout nutnost vložit 10–20 % vlastních prostředků, které banka vyžaduje při klasické hypotéce.

3. Využití zástavy na vlastním bytě

Pokud už jeden byt vlastníte, otevírá se vám nejzajímavější možnost – volná zástavní hodnota.

To znamená, že pokud má vaše nemovitost vyšší hodnotu než aktuální zůstatek hypotéky, můžete tento rozdíl použít jako zajištění pro další úvěr.

Například:

• váš byt má hodnotu 3 000 000 Kč

• banka vám může půjčit až 80 % z této hodnoty, tedy 2 400 000 Kč

• pokud máte stávající hypotéku ve výši 1 800 000 Kč,

• zbývá vám volná zástavní hodnota 600 000 Kč
  

Tuto částku můžete využít jako zajištění pro koupi další nemovitosti, aniž byste museli vkládat vlastní hotovost.
Velkou výhodou je, že zástavy lze v budoucnu přesouvat. Když se hodnota portfolia zvýší nebo úvěr částečně splatíte, můžete zajištění uvolnit a znovu ho využít pro další nákup.

Je ale potřeba počítat s tím, že více zástav na jedné nemovitosti musí být vždy vedené u stejné banky. Banka si tak hlídá své pořadí v zástavním právu a nedovolí, aby do stejné nemovitosti vstoupila jiná instituce.

4. Úvěr ze stavebního spoření

Úvěr ze stavebního spoření může být skvělým doplňkem k financování investičního bytu.
Dnes už nejde jen o pár set tisíc, ale stavební spořitelny umí nabídnout úvěry až do 3 milionů Kč, a to i bez nutnosti ručit nemovitostí.

• Výhodou je rychlé schválení a pevná úroková sazba.

• Stavební spoření není nutné mít založené dlouho předem.

• Lze ho využít na rekonstrukci, dofinancování nebo jako náhradu vlastního vkladu.
  

Nevýhodou bývá o něco vyšší úrok, ale stavebko může výrazně zjednodušit financování a pomoci rozjet první investice.

Financování je jen jedna část úspěchu. Než podepíšete první úvěr, měli byste mít jasno v několika bodech:

• Jaký je váš investiční cíl? (dlouhodobé držení, cashflow, růst hodnoty)

• Jak budete využívat volnou zástavní hodnotu?

• Jaký máte plán pro další nákupy a refinancování?

Bez strategie se můžete rychle „zaseknout“. Koupíte první byt, ale další banka už vám nepovolí další financování. Správně zvolená strategie vám naopak umožní budovat portfolio postupně a bezpečně, s využitím dostupného kapitálu na maximum.

Nákup investičního bytu bez vlastních peněz není sci-fi. Jde o to rozumět principu zajištění, využívat volné zástavy a dobře plánovat. Pokud máte kolem sebe zkušené poradce a umíte pracovat s financováním, můžete začít investovat i bez milionů v kapse.